Покупка недвижимости – дело нелегкое. Особенно когда речь касается той, которая уже находилась в чьей-то собственности, то есть недвижимости с рынка вторичного жилья.

Почему?

Потому что при такой покупке можно столкнуться лицом к лицу с рядом рисков, среди которых риск нарушения прав третьих лиц (в том числе несовершеннолетних, а также супруга или супруги), риск признания продавца недееспособным или ограниченно дееспособным, риск нарушения прав наследников собственника и многие другие риски.

Значение специалиста, привлекаемого к решению таких вопросов при их возникновении, довольно часто недооценивается. А зря, ведь многие риски легче предусмотреть заранее, нежели устранить их последствия

В данной статье мы разберем действия, которые не помешает осуществить при покупке жилья на вторичном рынке, чтобы обезопасить себя от проблем, которые могут возникнуть в результате такого приобретения.

1) Итак, первое, что необходимо сделать, — проверить сведения о собственнике продаваемого объекта. Для этого Вам нужно проверить ряд документов (желательно оригиналов) и некоторые данные, касающиеся собственника жилья. Так вы убедитесь в том, что квартира действительно принадлежит ему и он имеет полное право ей распоряжаться. Проверяя сведения о собственнике, необходимо запросить у него паспорт, а также другие документы, удостоверяющие его личность (водительское удостоверение или загранпаспорт). Убедитесь, что лицо, находящееся перед Вами — именно собственник недвижимости. Чем больше документов Вы сможете проверить, тем лучше — большое количество документов сложнее подделать. Паспорт можно проверить на сайте МВД по базе ФМС. Сличить фотографию в паспорте с внешностью продавца тоже будет не лишним шагом.

Далее необходимо проверить наличие несовершеннолетних собственников продаваемого объекта. Для этого необходимо поучить выписку из ЕГРН, в которой будут указаны все собственники и даты их рождения. Получить такую выписку можно либо подав соответствующий запрос в Росреестр через МФЦ, либо подав заявку на получение выписки через сайт Росреестра. Посмотрите, нет ли среди собственников несовершеннолетних детей. Если они есть, нужно согласовать сделку с органами опеки и попечительства. Это зачастую не является существенной проблемой, но об этом лучше узнать заранее, а не на сделке.

Следующим шагом станет проверка семейного статуса продавца. Важно, чтобы в процессе сделки о правах на квартиру не заявил супруг собственника. Если объект недвижимости был приобретён в браке, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга, даже если он не является собственником продаваемого объекта. Если на момент приобретения недвижимости собственник в браке не состоял, не стоит сразу верить ему на слово. Проверьте страницу «Семейное положение» в его паспорте или попросите нотариально заверенное заявление, что в браке он на момент приобретения жилья не состоял. Если продавец состоит в браке, как уточнялось ранее, потребуется нотариальное согласие супруга на сделку. К сожалению, полностью от рисков это не спасает, так как часто бывают ситуации, когда брак заключался за рубежом, но штамп в паспорте об этом не стоит.

Есть случаи, в которых согласие супруга не требуется:

• если жилая недвижимость была получена собственником по безвозмездным сделкам, хоть и в период брака (наследству или по договору дарения);
• если второй супруг не имеет прав на недвижимость в силу условий заключенного между супругами брачного договора (в этом случае понадобится сам брачный договор);
• если продаваемое недвижимое имущество оставлено за продавцом по соглашению о разделе общего имущества или решению суда.

Также советуем запросить у собственника эти документы и проверить действительность вышеуказанных фактов.

Необходимо также проверить дееспособность собственника. Для этого запросите у него справку из психоневрологического диспансера и наркологического диспансера о том, что собственник не состоит на учете в этих учреждениях. Необходимо убедиться, что справка не поддельная. Можно также потребовать от продавца предоставить справку из органов опеки и попечительства о том, что над ним не установлены ни опека, ни попечительство, и решений об ограничении или лишении дееспособности от суда в данные органы не поступало. В силу п. 2 ст. 34 ГК РФ суд обязан в течение трех дней со времени вступления в законную силу решения о признании гражданина недееспособным или об ограничении его дееспособности сообщить об этом в орган опеки и попечительства по месту жительства такого гражданина для установления над ним опеки или попечительства.

Если Вас смущает возраст или поведение продавца, договоритесь об освидетельствовании на сделке (возможно привлечение психиатра-нарколога). В этом нет ничего неловкого: сделка с нездоровым или пожилым человеком потом может быть признана недействительной.

Проверить судебные дела, в которых участвует или участвовал собственник будет не лишним шагом. Это можно сделать по базам судов. Информация, содержащаяся в данных источниках, поможет узнать, не грозит ли продавцу банкротство, не имеется ли в его отношении уголовного преследования, а также выяснить семейный статус продавца. Судебные решения, вытекающие из брачно-семейных отношений, запрещены к публикации, но по косвенным признакам можно понять, что между супругами имелся спор. Если есть основания полагать, что спор был – надо запрашивать у продавца дополнительную информацию вплоть до текста судебного акта. Отказ продавца предоставить Вам такую информацию должен насторожить. Проверить, не имеется ли исполнительных производств в отношении продавца, можно по базе исполнительных производств службы судебных приставов.

2) После проверки сведений о собственнике, изучите сведения о покупаемом объекте.

Для этого понадобится выписка из ЕГРН, о которой уже упоминалось ранее в данной статье. Она также содержит информацию и об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах. В выписке из ЕГРН, помимо прочей информации, будет указан документ, подтверждающий право собственности продавца на недвижимость (так вы узнаете, на каком основании собственником было приобретено жилое помещение).

Следующим шагом будет проверка такого документа. Изучите документ, подтверждающий право собственности. К таким правоустанавливающим документам чаще всего относятся: договоры купли-продажи, передачи (в случае приватизации объекта), дарения, ренты, долевого участия в строительстве или свидетельство о праве на наследство, решение суда, соглашение о разделе имущества. Обратите внимание на «возраст» таких документов, как договор ренты, свидетельство о праве на наследство, решение суда — чем документ «старше», тем лучше и безопаснее для Вас. Это минимизирует шансы возникновения других претендентов на квартиру.

В случае, если жилая недвижимость была приватизирована, следует запросить у собственника копию договора передачи и заявление к нему (в нем указывается число лиц, которые были прописаны в помещении в момент приватизации, лица, которые участвуют в приватизации, и лица, которые отказались от участии в ней). Так Вы сможете проверить, не нарушались ли права третьих лиц при приватизации квартиры.

Далее выясните, кто зарегистрирован в квартире, попросив у собственника выписку из домовой книги или ЕЖД (единый жилищный документ). Выписать таких людей можно по решению суда, но лучше этого избежать, оформив выписку до сделки.

Если в квартире зарегистрированы лица, отказавшиеся от приватизации, то это отдельная история: они должны выписаться обязательно до сделки и не «в пустоту», а в другое жилое помещение, в противном случае они будут иметь право пожизненного проживания в квартире и существенно могут усложнить тем самым жизнь покупателю.

После этого запросите у продавца документы, подтверждающие, что зарегистрированному ранее в продаваемом помещении несовершеннолетнему будет где проживать после продажи такого помещения.

Следующим шагом является проверка задолженностей. Попросите продавца показать счета за коммунальные услуги и телефонную связь за последние месяцы — в них не должно быть задолженностей, иначе их придется оплачивать Вам. Убедитесь в отсутствии задолженности по взносам на капремонт, если приобретаете квартиру.

Следующий этап — техническая проверка объекта. Попросите у собственника предоставить Вам технический паспорт квартиры, поэтажный план жилого помещения, чтобы узнать, не было ли в ней несогласованных перепланировок, выходящих за рамки закона. Если в квартире были сделаны серьёзные изменения, которые невозможно согласовать с муниципальными органами, Вам придется ликвидировать последствия за свой счёт. Если в квартире была сделана незаконная перепланировка, которую можно узаконить, но собственник этого по каким-либо причинам не сделал, — это повод просить у продавца скидку. Главное — убедиться в отсутствии перепланировок, которые узаконить невозможно.

Советуем также узнать через управляющую компанию, когда планируется капитальный ремонт дома. Это нужно, чтобы быть в курсе возможных неудобств: шума, пыли, запаха краски и других неудобств.

Необходимо помнить о том, что кроме судебных дел с участием собственника, могут иметь место дела, предметом спора в которых является недвижимость, которая продается ее собственником. Поэтому необходимо проверить, не является ли квартира предметом судебного спора.

После проверок вышеуказанных фактов можно переходить к следующему немаловажному этапу – составлению договора купли-продажи жилого помещения. В нем важно прописать всё практически до мельчайших деталей, и прописать правильно, то есть так, чтобы защитить свои интересы. Поскольку данный процесс достаточно непрост, советуем обращаться к специалистам.

Обсудите с контрагентом заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги при покупке недвижимости можно несколькими способами: посредством использования аккредитива, путем использования банковских ячеек или депозита нотариуса. Не рекомендуем проводить подобные сделки без гарантий.

Ниже представлен ряд дополнительных рекомендаций, которые мы подготовили, основываясь на практике работы с нашими клиентами:

1) если квартира, которую Вы планируете приобрести, расположена в старом доме, соседи в котором наверняка знают друг друга, поговорите с ними на предмет подтверждения личности и добросовестности продавца. Также у соседей можно выяснить информацию о состоянии коммуникаций дома, планирующихся поблизости к дому стройках, состоянии обстановки в районе;

2) убедитесь в том, что продавец показывает Вам именно продаваемую квартиру, сверив ее расположение с данными выписки из ЕГРН. Проверьте соответствие таблички с адресом на доме и номера входной двери квартиры;

3) будьте особо внимательны, если квартира за короткое время несколько раз меняла собственника, это может свидетельствовать о «заметании следов» и возможном возникновении претензий со стороны третьих лиц;

4) если стоимость квартиры на 25-30% ниже рыночной без каких-либо объективных причин, вероятно, с квартирой что-то нечисто, помните, что низкая цена может быть уловкой мошенников;

5) советуем также избегать заключения сделок с доверенным лицом собственника. Если сделка совершается по доверенности (со стороны продавца), проверьте ее подлинность и действительность (срок), а также есть ли у представителя полномочия на распоряжение имуществом доверителя. Важно помнить о том, что доверенность можно отозвать и за час до сделки, то есть имеется вероятность того, что в момент заключения сделки Вы об этом даже не узнаете.

Очевидно, что подводных камней в вопросе покупки недвижимости на вторичном ранке более чем достаточно, и процесс это достаточно трудоемкий. Поэтому советуем обращаться к профессионалам, тем самым облегчив себе жизнь и экономя свои силы и время!