Покупка загородной недвижимости: населенный пункт или СНТ?
Если поставить себе цель купить загородную недвижимость и зайти на тематические ресурсы, то от многообразия предложений начинает рябить в глазах: коттеджные поселки и деревни, участки застроенные и незастроенные, с «подведенными коммуникациями» и «коммуникациями по границе», на берегах водоемов, на опушках леса, посреди полей (зато дешевле!).
С чего начать их сортировку? Что стоит смотреть предметно, а что можно пролистывать не глядя?
С юридической точки зрения, всё многообразие предложений на рынке сводится к двум большим группам: объекты в населенных пунктах (деревнях, селах, поселках) и объекты в товариществах (СНТ, коттеджных поселках). Объекты, не входящие ни в одну из этих групп – например, замки лесника в чаще – можно не рассматривать из-за редкости и юридической «мутности».
В чем разница между этими двумя группами? Что лучше, а что хуже и почему? Давайте сравним их по нескольким критериям.
- Земельный вопрос
Земля в деревнях и селах относится к категории «земли населенных пунктов». У участков может быть разное разрешенное использование, но лучше всего для вас, если это будет участок «для индивидуального жилищного строительства». На таком участке можно законно построить жилой дом (достаточно разрешительную процедуру и СНиПы не нарушать) и даже зарегистрироваться в нем, можно возвести хозяйственные постройки.
Земли в товариществах – это почти всегда «земли сельскохозяйственного назначения» с очень разным по бумагам разрешенным использованием. Но после вступления в силу 1 января 2019 года закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», все разнообразие видов разрешенного использования свелось к двум: «садовый участок» и «огородный участок». Разница между этими видами в том, что на «садовом участке» можно строить жилые и садовые дома. На «огородном участке» ничего, кроме сарая для сельхозинвентаря, законно построить не получится.
Таким образом, если вы покупаете участок не для выращивания картошки в промышленных масштабах, то покупка земли в деревнях и селах выглядит более привлекательно. Риск того, что вам откажут в строительстве дома вашей мечты на этом участке из-за несоответствия разрешенного использования, в этом случае ниже.
- Документы о праве собственности
С документами о праве собственности на участки в населенных пунктах бывает или очень хорошо, или никак. «Очень хорошо» — это когда у собственника есть правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о вступлении в права наследства, акт органа власти) с четким описанием участка. С такими документами выход на сделку проходит легко и быстро. «Никак» — это когда наследники продают дом с участком после смерти бабушки, документов – никаких, архив сельсовета сгорел в войну. Стоимость первоначального оформления документов на продавцов превышает стоимость участка, смысла выходить на сделку никакого.
Если участок находится в СНТ (за исключением разве что совсем свежепостроенных коттеджных поселков), то в большинстве случаев мы имеем ситуацию «документы вроде бы и есть, но что-то обязательно плохо и криво». То в документах СНТ используется собственная нумерация участков, и приходится изобретать способ проверить, является ли «участок номер пять» именно вот этим продаваемым участком. То собственник приносит в качестве правоустанавливающего документа членскую книжку садовода. То возникает еще какая-то сложность. Но, рассматривая участок в СНТ как объект покупки, нужно быть готовым к тому, что при проверке и оформлении документов будет обнаружена какая-то проблема, устранение которой занимает несколько месяцев.
- Границы участков и межевание
Сложно сказать, почему так, но, как показывает практика, участки в населенных пунктах либо размежеваны правильно (и тогда все хорошо), либо не размежеваны никак. В последнем случае нужно проводить процедуру межевания и постановки участка на кадастровый учет, что стоит определенных денег, но при наличии прямых рук у кадастрового инженера не является неразрешимой проблемой.
В СНТ же очень часто земельные участки размежеваны, но криво. Границы земельных участков по документам отличаются от фактических границ и в особо клинических случаях даже проходят через дома и хозяйственные постройки так, что по бумагам половина вашей бани оказывается на земле соседа. В законе есть процедура исправления таких ошибок, но… На уровне муниципального образования утверждены минимально допустимые площади земельных участков. И даже если вы договоритесь с соседом об изменении границы в документах, площадь его участка может стать меньше минимально разрешенной. Придется менять границу между ним и следующим соседом. И дальше… И дальше… Возникнет «эффект домино», при котором перемежевывать придется половину СНТ. А кто будет за это платить? И наверняка ведь возникнет вредная бабка, которая откажется подписывать документы… В общем, межевание – это во многих СНТ очень печальная тема.
- Коммуникации
Мало кто из покупающих загородную недвижимость согласен готовить пищу на костре, обогреваться печкой-буржуйкой и умываться из ведерка с водой, зачерпнутой в ближайшем пруде. Поэтому возникает вопрос о подключении к коммуникациям.
Если участок находится в населенном пункте, то есть собственник участка и есть поставщик ресурсов (электросети, газовая компания, водоканал). Между ними нет никаких посредников. Собственник подключается к сетям поставщика ресурсов напрямую и платит только за себя. Необходимость текущих и капитальных ремонтов сетей за пределами его участка собственника не волнует, это проблема поставщика ресурсов, также как и необходимость наличия обслуживающего персонала, наличия лицензий и так далее. Удобно? Конечно. Недостаток здесь только один – сети поставщика ресурсов могут быть далеко от границы вашего участка, и подключение обойдется дорого.
В случае с СНТ все имеющиеся сети находятся вблизи границы участка. На этом удобства заканчиваются и начинаются проблемы. Во-первых, для электросетей, газовой компании и водоканала абонентом является СНТ в целом. На входе в СНТ у них стоит счетчик, по которому СНТ платит со своего счета за всех членов. Кто из членов СНТ сколько потребил и заплатил в казну товарищества, сетевиков не волнует. При неоплате ресурсов они отключат всё СНТ в целом и предоставят СНТ и его членам разбираться между собой в том, кто кому и сколько должен. Вы готовы платить за себя и за соседа? Или из-за соседских долгов остаться без света? Далее. Граница ответственности сетевиков – почти всегда их счетчик на входе в СНТ. Всё, что внутри СНТ – это не их, а значит, оплачивать текущие и капитальные ремонты, зарплату электрика и сантехника придется вам. И третье. Во многих СНТ водопровод запитан от собственной скважины. Уже давно в законе установлено требование о том, что для использования подземных вод юридические лица (в том числе СНТ) обязаны получить лицензию. Пока мало кто этим озаботился, хотя проверки уже идут. Получение лицензии на недропользование – вещь недешевая. Но и штрафы, которые наложат на СНТ из-за отсутствия лицензии, тоже будут оплачены в том числе из вашего кармана.
- Инфраструктура
Вся инфраструктура, которая окружает участок в населенном пункте – дороги, детские площадки, уличное освещение — это зона ответственности муниципалитетов и государства. За то, чтобы это было, вы платите налоги. Поэтому если дорога к деревне разбита, если зимой ее плохо чистят, если благоустройство не проводится, то есть куда обратиться: в администрацию поселения, района, губернатору, в прокуратуру, наконец. Есть шанс, что работы выполнят, и ситуация улучшится. Дополнительных расходов от вас это не потребует.
Инфраструктура участка вокруг СНТ – это имущество общего пользования владельцев участков в СНТ. Зона ответственности государства и муниципалитета заканчивается во въездных воротах. Нужен ремонт дороги? Владельцы участков скидываются на щебенку и асфальт. Нужно чистить проезды зимой? Скидываются, покапают трактор. Нужна детская площадка? Опять-таки скидываются. Внутри СНТ государство владельцам участков ничего не должно. Все проводится за их счет. И даже если владелец участка не член СНТ, от выплат это его не спасет. Такова норма закона.
Поэтому владение участком в СНТ требует повышенных расходов по сравнению с участком в населенном пункте. Но и цена у таких участков, как правило, ниже. Стоит ли купить более дешевый участок, но потом платить больше, или целесообразнее купить более дорогой участок, но потом экономить – каждый решает для себя сам.