«Участок в заповедном уголке»: о чем молчат продавцы дач и коттеджей
Информация к размышлению для тех, кто ищет место для загородного дома
Вряд ли найдется человек, который, решив обзавестись загородным домом, не хотел бы, чтобы этот дом находился в экологически чистом месте. Кто-то при этом вспоминает собственное детство, проведенное у бабушки в деревне, а кто-то – прекрасную прозу Тургенева и Паустовского. Цветущие луга, стога, густые леса и чистые речки… Продавцы загородной недвижимости знают об этом, и поэтому в объявлениях так часто встречаются обороты «зеленый уголок», «экологически чистый поселок», «заповедное место». Иногда в этом нет ни капли неправды – место действительно оказывается заповедным. Вот тогда-то у покупателя и начинаются проблемы.
Оценим «масштабы бедствия»
По подсчетам специалистов, особо охраняемые природные территории – заповедники, национальные парки, природные парки, заказники, парки природы – занимают 13% территории России. На территории национальных парков находятся 923 населенных пункта, в которых проживают несколько сот тысяч человек. В некоторых регионах из-за этого совершение сделок с недвижимостью требует особого внимания. Например, 8% территории Калужской области является национальным парком. А в Сочи снос недвижимости, построенной без разрешения на особо охраняемой природной территории, стал едва ли не циклическим процессом: построили – признали самовольной постройкой – снесли – снова построили… Недавно владельцы около 3 500 земельных участков оказались в сложной ситуации. В 2021 году выяснилось, что эти участки были незаконно изъяты из состава земель Сочинского национального парка еще в 1998 году. На все участки был наложен арест в рамках следствия по уголовному делу. Правда, власти уверяют, что снос домов не планируется, но спокойствия владельцам недвижимости в городе-курорте это не добавляет.
Чем же рискует покупатель, обзаводясь «заповедным уголком» в прямом смысле этого слова?
«А у нас тут платный въезд»
В законе «Об особо охраняемых природных территориях» есть правило о том, что за посещение физическими лицами территорий национальных парков взимается плата. Правда, в этом правиле сделано исключение для «участков, расположенных в границах населенных пунктов». Но, во-первых, согласитесь, мало приятного в том, чтобы при каждой поездке на дачу убеждать сотрудников национального парка, что вы въезжаете на его территорию, чтобы пожарить шашлыки на вашем законном участке, а не чтобы насладиться красотой какого-нибудь реликтового болота. А во-вторых, с точки зрения буквы закона платным является выход за околицу. То есть бесплатно сидя на берегу реки и любуясь закатом в пятистах метрах от деревни, вы нарушаете закон.
Кстати говоря, не в восторге от этой нормы даже сами сотрудники национальных парков. Руководитель одного из них, расположенного в Центральной России, в разговоре с автором этой статьи высказывался примерно следующим образом: «Ну хорошо, я понимаю, как эту статью применять в национальных парках, расположенных на Крайнем Севере и в тайге. У них там одна въездная дорога и безлюдье. Но у меня на территории масса населенных пунктов, которые возникли задолго до национального парка. Некоторые еще в былинах про Илью Муромца упоминаются. Как я с людей, которые там всю жизнь живут, буду брать деньги за выход за границу деревни? Я и не брал, пока прокуратура предписание не прислала».
За разрешением на строительство – в Москву
До последнего времени — 30 декабря 2020 года — разрешения на строительство в деревнях и поселках, находящихся на особо охраняемых природных территориях, выдавало Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации. Возникала ситуация, когда в двух деревнях, расположенных, условно, в километре друг от друга, сложность согласования строительства отличалась в разы. В той деревне, которая находилась за границами национального парка, достаточно было уведомить администрацию района. А в той, которая находилась в границах парка, требовалось получить разрешение от федерального министерства.
Аналогичная ситуация была и с пользованием подземными водами. Не секрет, что далеко не во всех деревнях у нас есть водопроводы. Поэтому многие стараются пробурить себе индивидуальные скважины. Для деревень и поселков, расположенных вне границ особо охраняемых природных территорий, для обзаведения скважиной «на песок» никаких особых документов не требуется. А вот если поселок находится на особо охраняемой природной территории, то на скважину опять же нужно разрешение федерального Минприроды (да еще дадут ли?).
С 2021 года эту ситуацию попытались разрешить, и по сути приравняли населенные пункты на особо охраняемых природных территориях к обычным населенным пунктам. Но дьявол кроется в деталях. Под «населенными пунктами» понимаются те поселки и деревни, границы которых внесены в государственный реестр. Садовые и огородные товарищества, как правило, такого статуса не имеют. Поэтому если вам предлагают дом в коттеджном поселке на территории национального парка, не поленитесь уточнить, не представляет ли собой этот поселок по документам СНТ. Иначе придется потом за разрешением на каждую мелочь обращаться в федеральное министерство.
А будет ли инфраструктура?
Согласитесь, крайне неудобно, когда в населенном пункте нет своего магазина, и за каждым батоном хлеба или забытым уксусом для шашлыка надо ехать километров за десять в соседнюю деревню.
Но открытие магазина с точки зрения закона представляет собой «социально-экономическую деятельность хозяйствующих субъектов на особо охраняемой природной территории». А для начала такой деятельности нужно опять-таки получать согласие Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации. Как показывает практика автора этой статьи, получить такое согласие возможно, но не просто. Не потому, что Минприроды активно возражает, нет. А потому что обязанность получения согласия этого ведомства законом предусмотрена, а порядок (административный регламент) его получения до сих пор не утвержден.
Поэтому покупая загородный дом в заповедном уголке, стоит быть готовым к тому, что магазины, заправки и другие объекты инфраструктуры вблизи него в обозримом будущем могут не появиться, и все необходимое от хлеба до сигарет придется везти с собой из ближайшего «центра цивилизации».
А в целом, если вы готовы внимательно проверить все бумаги перед сделкой, и возможное отсутствие инфраструктуры вас не пугает, то и у загородного дома в национальном парке есть свои достоинства. По крайней мере мусорный полигон или химический завод рядом не откроют. Скорее всего.